Una piscina es una construcción y necesita licencia o declaración responsable, según la ordenanza de cada ayuntamiento, con documentación técnica (artículos 137 y 138 de la LISTA). Si ya la tienes sin licencia, se legaliza cuando cumple el plan. Pasados seis años desde que se terminó, el ayuntamiento ya no puede ordenar medidas para restablecer la legalidad, salvo en los suelos del artículo 153.2. El proyecto de piscina cuesta desde 550 € + IVA y la legalización de obras sin licencia, desde 1.200 € + IVA.
¿Licencia o declaración responsable?
La LISTA somete a licencia urbanística las obras, construcciones, edificaciones e instalaciones (artículo 137.1). La declaración responsable cubre solo las obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieren proyecto (artículo 138.1.a).
Que tu piscina vaya por una vía o por la otra lo decide la ordenanza de cada ayuntamiento. En los modelos del ayuntamiento de Vera, en Almería, la construcción de una piscina privada en el espacio libre de la parcela va por declaración responsable. Se acompaña de un documento descriptivo y gráfico de un técnico o de un proyecto, según el caso.
Antes de dibujar nada, hay que comprobar tres cosas:
- Ocupación y distancia a linderos: las fija el plan general de tu municipio.
- Clase de suelo: urbano o rústico. En rústico cambia todo (siguiente sección).
- Plazo: la licencia se resuelve en tres meses desde que la documentación está completa (artículo 140). La declaración responsable te permite empezar desde que la presentas completa (artículo 138.5).
Nosotros tramitamos la piscina con proyecto técnico: planos, cálculo del vaso y comprobación de los retranqueos a linderos. Cuando termina la obra, hay que declararla en el Catastro (más abajo).
Piscina en suelo rústico
El artículo 21 de la LISTA enumera los usos ordinarios del suelo rústico, que son los agrícolas, ganaderos, forestales y similares, y no menciona las piscinas. Tampoco las mencionan los artículos 28, 29 y 30 del Reglamento de la LISTA, que desarrollan las actuaciones ordinarias y extraordinarias.
Por eso no hay en esos artículos una regla propia para ellas. El ayuntamiento lo valora con su plan general y con la clase de suelo rústico de tu finca. Pídele la respuesta por escrito antes de contratar la obra.
Si la casa está en situación de AFO, la ley solo prevé licencias para cambios de uso compatibles y obras de conservación y reforma (artículo 174). Una piscina nueva es una construcción nueva, no una obra de conservación ni de reforma.
La casa en sí sigue otro camino, que explica la guía sobre construir una casa en suelo rústico. Si piensas comprar una finca con piscina, el informe de viabilidad antes de comprar cuesta desde 250 € + IVA.
Si la piscina ya está hecha sin licencia
Ante una obra sin licencia, el ayuntamiento tiene dos caminos. Si cumple el plan, la legaliza pidiendo el título que faltaba. Si no, puede ordenar medidas como la demolición total o parcial (artículo 151).
- Cumple el plan: se legaliza con la licencia que faltaba. Si abre un expediente y la obra parece compatible, el ayuntamiento te da dos meses para pedirla (artículo 152.6). La legalización puede pedirse en todo momento, incluso pasados los seis años (artículo 152.8).
- No cumple y han pasado menos de seis años: la resolución puede ordenar que la realidad se adecue al plan (artículo 152.5).
- No cumple y han pasado seis años desde que se terminó: el ayuntamiento ya no puede adoptar medidas para restablecer la legalidad (artículo 153.1).
El plazo de seis años cuenta desde la completa terminación de la piscina. Para probar esa fecha sirven las ortofotos históricas y un certificado de antigüedad. Lo explicamos en la guía del AFO paso a paso.
No hay plazo, y el ayuntamiento puede actuar siempre, si la piscina está en alguno de estos suelos (artículo 153.2):
- Dominio público y sus servidumbres de protección.
- Suelo rústico preservado con riesgos ciertos, como desprendimientos o inundaciones.
- Suelo rústico en la zona de influencia del litoral.
- Bienes catalogados individualmente en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz.
- Zonas verdes y espacios libres.
- Parcelaciones urbanísticas en suelo rústico.
Si tu finca está cerca de la costa, lo primero que comprobamos es si cae en la zona de influencia del litoral.
El AFO, regulado en los artículos 173 y 174, se define para edificaciones irregulares terminadas y no supone legalización. La ley no nombra las piscinas, así que conviene preguntar al ayuntamiento cómo trata la tuya antes de encargar la documentación.
Declarar la piscina en el Catastro
La obra nueva se declara al Catastro con el modelo 900D (artículo 16.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario). Se presenta de forma preferente en la sede electrónica. El plazo es de dos meses desde el día siguiente al hecho declarado (artículo 28.2 del Real Decreto 417/2006). En una obra nueva, ese hecho es su terminación.
- Qué cambia: la piscina entra en la descripción del inmueble y se valora según su tipo, superficie, profundidad y materiales. Esa valoración afecta al valor catastral y, con él, al IBI.
- Si no la declaras: el Catastro puede incorporarla de oficio con un procedimiento de regularización. Lleva una tasa de 60 € por inmueble, a cargo de quien paga el IBI ese año.
- Dos trámites distintos: la licencia o la legalización se piden al ayuntamiento y la declaración catastral, al Catastro.
Cuánto cuesta
| Partida | Coste orientativo | Plazo |
|---|---|---|
| Proyecto de piscina | Desde 550 € + IVA, lo habitual de 550 a 1.200 €. Precios publicados en Almería: de 450 a 1.000 €, con una media de 560 € | 1 a 2 semanas |
| Legalizar una obra sin licencia | Desde 1.200 € + IVA, lo habitual de 1.200 a 3.500 € | Proyecto en 3 a 6 semanas |
| Certificado de antigüedad | Desde 250 € + IVA | 1 a 2 semanas |
| Tasa de la licencia e ICIO | Según la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento. El ICIO tiene un máximo del 4 % del coste real de la obra | Con la licencia |
| Regularización catastral | 60 € por inmueble, si el Catastro la inicia | Según el Catastro |
Son cifras orientativas. En Poniente Arquitectura hacemos el proyecto de piscina desde 550 € + IVA. La legalización de obras sin licencia parte de 1.200 € + IVA. Damos presupuesto cerrado por escrito en 24 horas.
Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia para hacer una piscina en mi casa de Andalucía?
Sí, licencia o declaración responsable, según la ordenanza de tu ayuntamiento, y con documentación técnica. La LISTA sujeta a licencia las construcciones e instalaciones (artículo 137.1).
¿Puedo hacer una piscina en suelo rústico?
La LISTA no la prevé entre los usos ordinarios del artículo 21. El ayuntamiento lo valora con su plan general, así que pídele la respuesta por escrito antes de contratar la obra.
Tengo una piscina sin licencia de hace más de seis años, ¿pueden obligarme a quitarla?
Pasados seis años desde la completa terminación, el ayuntamiento ya no puede adoptar medidas para restablecer la legalidad (artículo 153.1). Hay excepciones sin plazo, como el dominio público o el suelo rústico en la zona de influencia del litoral (artículo 153.2).
¿Tengo que declarar la piscina en el Catastro?
Sí. Es una obra nueva y se declara con el modelo 900D en dos meses desde que la terminas. Si no, el Catastro puede regularizarla de oficio con una tasa de 60 € por inmueble.
¿Cuánto cuesta legalizar una piscina sin licencia?
La legalización de obras sin licencia parte de 1.200 € + IVA con nosotros. A eso se suman la tasa, el ICIO y las obras de adecuación que pida el ayuntamiento, si las hay.
Fuentes
- Ley 7/2021 (LISTA), texto consolidado del BOE
- LISTA, artículo 21: actuaciones ordinarias en suelo rústico (Iberley)
- LISTA, artículo 137: actos sujetos a licencia (Iberley)
- LISTA, artículo 138: declaración responsable (Iberley)
- LISTA, artículo 140: plazo y silencio de las licencias (Iberley)
- LISTA, artículo 151: restablecimiento de la legalidad (Iberley)
- LISTA, artículo 152: procedimiento para restablecer la legalidad (Iberley)
- LISTA, artículo 153: plazo para restablecer la legalidad (Iberley)
- LISTA, artículo 173: situación de asimilado a fuera de ordenación (Iberley)
- LISTA, artículo 174: efectos del AFO (Iberley)
- Reglamento de la LISTA, artículo 28: actuaciones ordinarias (Iberley)
- Reglamento de la LISTA, artículo 29: edificaciones residenciales para usos ordinarios (Iberley)
- Reglamento de la LISTA, artículo 30: actuaciones extraordinarias (Iberley)
- Ayuntamiento de Vera: listados para los modelos de declaración responsable y comunicación previa
- Catastro: declaración de alteraciones catastrales, modelo 900D
- Catastro: regularización catastral
- Real Decreto 417/2006, que desarrolla la Ley del Catastro (BOE)
- Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (BOE)
- Certicalia: valor catastral de una piscina
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 100 y 102: ICIO (fiscal-impuestos.com)
- Certicalia: precio de un proyecto de piscina en Almería
Esta guía es informativa; cada caso necesita revisar la normativa municipal.