En Andalucía, segregar una parcela, hacer una división horizontal o convertir una casa en dos viviendas necesita licencia municipal (artículos 137 y 138 de la LISTA). Cada parcela resultante debe cumplir la parcela mínima del plan, y en suelo rústico las parcelaciones urbanísticas están prohibidas. El ayuntamiento tiene tres meses para resolver, y la escritura debe presentarse en los tres meses siguientes a la licencia o esta caduca. La documentación técnica cuesta en Almería de 150 a 1.500 € para una división horizontal y de 500 a 2.000 € para una segregación.
Tres operaciones distintas
- Segregar: separar una parte de una finca para crear otra independiente, con su propia inscripción en el Registro.
- División horizontal: dividir un edificio en viviendas o locales independientes que comparten elementos comunes, sin dividir el suelo.
- Dividir una casa en dos viviendas: una obra que aumenta el número de viviendas. Después suele hacer falta una división horizontal para venderlas o hipotecarlas por separado.
Las tres necesitan licencia. El artículo 137.1 de la LISTA sujeta a licencia las divisiones, segregaciones y parcelaciones urbanísticas, incluidas las distintas fórmulas de propiedad horizontal.
Parcela mínima e indivisibilidad
El plan general fija la parcela mínima de cada zona, con su superficie y, a menudo, un frente mínimo. El Reglamento de la LISTA (Decreto 550/2022) declara indivisibles, entre otras (artículo 138):
- Las parcelas iguales o menores que la mínima.
- Las menores del doble de la mínima, salvo que el exceso se agrupe en el mismo acto a una finca colindante.
- Las que ya han materializado toda su edificabilidad.
- Las vinculadas legalmente a las construcciones autorizadas sobre ellas.
Ejemplo: si la parcela mínima es de 200 m², una parcela de 380 m² no se puede partir en dos. Antes de encargar nada, comprueba la parcela mínima de tu zona en el plan general.
Dividir una casa en dos viviendas
Aumentar el número de viviendas queda fuera de la declaración responsable. El artículo 138 de la LISTA la limita a obras y cambios de uso que no incrementen el número de viviendas, así que hace falta licencia con proyecto técnico.
Antes de dibujar nada hay que comprobar dos cosas:
- Que el plan lo permite: número máximo de viviendas o densidad, edificabilidad y plazas de aparcamiento si las exige la ordenanza.
- Que cada vivienda cumple por sí sola: superficie, ventilación, iluminación, acceso independiente e instalaciones separadas.
Con la obra terminada, se presenta la declaración responsable de ocupación (artículo 138.1.d). Después se firma la escritura de división horizontal y se inscribe en el Registro.
Suelo rústico: dónde está el límite
En suelo rústico están prohibidas las parcelaciones urbanísticas (artículo 91.7 de la LISTA). Lo son las divisiones en dos o más lotes que puedan inducir a la formación de nuevos asentamientos, con independencia de lo que diga la legislación agraria (artículo 91.1.b).
La ley mira más allá de la segregación formal. Vender cuotas indivisas o hacer una división horizontal que dé a cada dueño el uso de una parte del terreno son actos reveladores de una posible parcelación (artículo 91.2).
- Una segregación agraria también necesita licencia, y los informes deben valorar que no induce a nuevos asentamientos (artículo 137.2 del Reglamento).
- La licencia hace constar la condición indivisible de las fincas rústicas resultantes o la superficie mínima en que se pueden dividir (artículo 138.2 del Reglamento).
- La división de una finca rústica solo es válida si no deja parcelas menores que la unidad mínima de cultivo, salvo las excepciones de la ley (artículos 24 y 25 de la Ley 19/1995).
- Una parcelación contraria a la ordenación es una infracción muy grave, con multa de 30.000 a 120.000 € o más (artículos 161.4.a y 162). En suelo rústico no prescribe (artículo 153.2).
Por eso dividir una casa de campo en dos viviendas tiene difícil encaje. La división horizontal es un acto revelador de parcelación, y una vivienda no vinculada a una explotación es una actuación extraordinaria (artículo 22).
Notaría, Registro y plazos
- Documentación técnica: planos, georreferenciación de las parcelas o descripción de cada vivienda. Suele llevar de 2 a 4 semanas.
- Licencia: el ayuntamiento tiene tres meses desde que la documentación está completa (artículo 140). En segregaciones y parcelaciones, si no contesta, la solicitud se entiende denegada (artículo 11.4.a del texto refundido de la Ley de Suelo).
- Escritura: el notario no puede autorizarla sin la licencia, que debe incorporar la georreferenciación precisa. Tienes tres meses desde la licencia para presentar la escritura en el ayuntamiento; si no, la licencia caduca sin más trámite (artículo 91.4).
- Registro: tampoco se inscribe la segregación o división sin la licencia (artículo 91.4).
El plazo de tres meses se puede prorrogar por razones justificadas. En la propia escritura se pide al notario que envíe copia al ayuntamiento, y con eso se cumple la obligación.
Cuánto cuesta
| Concepto | Importe orientativo |
|---|---|
| Documentación técnica de división horizontal | 150 a 1.500 € (media publicada en Almería: 420 €) |
| Documentación técnica de segregación | 500 a 2.000 € (media publicada en Almería: 800 €) |
| Tasa municipal por licencia de parcelación | 100 € por expediente en Roquetas de Mar |
| Obra para crear una segunda vivienda | Proyecto, tasa e ICIO según la obra (en Roquetas, 0,25 % y 3 % del coste) |
| Notaría, Registro e impuestos | Según el valor y el número de fincas |
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Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia para hacer la división horizontal de mi casa?
Sí. El artículo 137.1 de la LISTA incluye entre los actos sujetos a licencia las distintas fórmulas de propiedad horizontal.
¿Puedo convertir mi casa en dos viviendas con una declaración responsable?
No. La declaración responsable no sirve para obras o cambios de uso que aumentan el número de viviendas (artículo 138 de la LISTA), así que hace falta licencia.
¿Puedo segregar un trozo de mi finca rústica para venderlo?
Solo con licencia, si cada parte cumple la parcela mínima y la unidad mínima de cultivo y la división no puede inducir a nuevos asentamientos. Si puede hacerlo, es una parcelación urbanística y está prohibida (artículo 91 de la LISTA).
¿Y si vendo una parte en proindiviso para no segregar?
En suelo rústico, vender cuotas indivisas que den a cada comprador el uso de una parte es un acto revelador de parcelación (artículo 91.2 de la LISTA). El Reglamento exige licencia para estos actos (artículo 139.2).
¿Qué pasa si no presento la escritura a tiempo?
La licencia caduca por ministerio de la ley si la escritura no se presenta en el ayuntamiento en los tres meses siguientes. El plazo se puede prorrogar por razones justificadas.
Fuentes
- Ley 7/2021 (LISTA), texto consolidado del BOE
- LISTA, artículo 91: parcelación urbanística (Iberley)
- LISTA, artículo 137: actos sujetos a licencia (Iberley)
- LISTA, artículo 138: declaración responsable (Iberley)
- LISTA, artículo 140: plazo de las licencias (Iberley)
- Reglamento de la LISTA, artículo 138: indivisibilidad (Iberley)
- Reglamento de la LISTA, artículo 139: parcelaciones urbanísticas (Iberley)
- Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, artículo 11.4 (BOE)
- Ley 19/1995, de Modernización de las Explotaciones Agrarias (BOE)
- Ordenanza fiscal de la tasa por licencias urbanísticas de Roquetas de Mar
- Certicalia: precio de la división horizontal en Almería
- Certicalia: precio de la segregación de fincas en Almería
Esta guía es informativa; cada caso necesita revisar la normativa municipal.