Antes de comprar una casa de campo en Almería, pide la nota simple del Registro y compárala con el Catastro. Comprueba en el plan general la clase de suelo y si la casa tiene licencia, AFO o ninguna de las dos. Una casa sin licencia solo queda a salvo de la demolición si se terminó hace más de seis años (artículo 153 de la LISTA). Ese plazo no corre en suelo rústico con riesgo de inundación, en la zona de influencia del litoral ni en dominio público.
Registro y Catastro: lo que dicen los papeles
La nota simple del Registro de la Propiedad identifica la finca, sus titulares y los derechos y limitaciones que pesan sobre ella, como hipotecas o servidumbres. Se pide en la sede electrónica de los Registradores y cuesta 9,02 € por finca, sin impuestos.
El Catastro describe la parcela y lo construido en ella. Compara los dos: superficie de la parcela, metros construidos, piscina, almacenes y año de construcción. Si una ampliación o una piscina aparece en uno y no en el otro, pregunta por qué.
La nota simple también indica si la finca está coordinada con el Catastro y desde qué fecha. Si no lo está, los linderos del Registro pueden no coincidir con la realidad.
Qué suelo es y qué permite el plan
La LISTA solo distingue dos clases de suelo: urbano y rústico (artículo 12). El rústico puede ser especialmente protegido, preservado por riesgos, preservado por la ordenación o común (artículo 14).
Si el plan general del municipio es anterior a la LISTA, verás el suelo como no urbanizable. Con la ley actual, los terrenos que no son urbanos se consideran rústicos (disposición transitoria primera).
La categoría decide si podrás ampliar, hacer una piscina o reconstruir. Una vivienda nueva en rústico es una actuación extraordinaria, como explicamos en la guía sobre construir en suelo rústico.
Licencia, AFO o nada: la situación legal de la casa
Pide la licencia de obra y la de ocupación, o la resolución de AFO si la casa se hizo sin licencia. El AFO se hace constar en el Registro con una nota marginal (artículo 174), así que búscalo en la nota simple.
Si no hay licencia ni AFO, cuenta los años. El ayuntamiento puede actuar durante seis años desde la completa terminación de la obra (artículo 153.1). Al comprar, quedas subrogado en los derechos y deberes urbanísticos del anterior propietario (artículo 27.1 del texto refundido de la Ley de Suelo).
Ojo con las parcelas que salen de dividir una finca rústica. Las parcelaciones urbanísticas en suelo rústico no prescriben, salvo la parcela concreta con una edificación cuyo plazo ya ha pasado (artículo 153.2).
Zonas donde no hay plazo: inundación, ramblas, litoral y vías pecuarias
En estos casos el ayuntamiento puede actuar en cualquier momento y no cabe el AFO (artículo 153.2 de la LISTA):
- Riesgo de inundación. Suelo rústico preservado con riesgos ciertos de inundación, desprendimientos o similares. Busca la parcela en el visor del Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI).
- Ramblas y cauces. Los cauces de corrientes discontinuas son dominio público hidráulico. Sus márgenes tienen una zona de servidumbre de 5 metros y una zona de policía de 100 metros (texto refundido de la Ley de Aguas, artículos 2 y 6).
- Litoral. Suelo rústico en la zona de influencia del litoral, que mide como mínimo 500 metros desde la ribera del mar (artículo 30 de la Ley de Costas). La servidumbre de protección ocupa los primeros 100 metros (artículo 23).
- Vías pecuarias. Son bienes de dominio público de la comunidad autónoma (artículo 2 de la Ley 3/1995).
- Otros. Inmuebles del Catálogo General del Patrimonio Histórico de Andalucía, zonas verdes y espacios libres.
Las licencias y los AFO que se concedan en estos supuestos contra la ordenación son nulos de pleno derecho (artículo 137.3).
Luz, agua, accesos y servidumbres
Una casa sin licencia ni AFO no puede acceder a los servicios básicos (artículo 173.3). Con el AFO se puede autorizar el acceso a agua, luz, gas y saneamiento si solo hace falta la acometida a redes existentes (artículo 174). Si para llegar hace falta más obra, el AFO no la cubre.
- Pide las últimas facturas de luz y agua y comprueba a nombre de quién están.
- Si el agua viene de un pozo o de una comunidad de regantes, pide por escrito la autorización o los derechos de agua.
- Comprueba que el acceso es un camino público o una servidumbre de paso inscrita. Si cruzas una finca ajena sin servidumbre, dependes de la voluntad del vecino.
- Mira en la nota simple las servidumbres que soporta la finca: paso, conducciones de agua, líneas eléctricas.
Lista de comprobación y qué pedir al vendedor
- Nota simple actualizada: titular, cargas, servidumbres y coordinación con el Catastro.
- Referencia catastral y último recibo del IBI.
- Escritura de compra y, si existe, de declaración de obra nueva.
- Licencia de obra y de ocupación, o resolución de AFO.
- Clase y categoría de suelo según el plan general.
- Fecha de terminación de cada construcción, con pruebas: ortofotos, Catastro, recibos.
- Consulta del SNCZI y distancia a ramblas, al mar y a vías pecuarias.
- Facturas de suministros y papeles del agua.
- Acceso por camino público o servidumbre inscrita.
- Certificado de eficiencia energética.
Si prefieres que lo revisemos por ti, el informe de viabilidad antes de comprar cuesta desde 250 € + IVA. Está listo en 3 a 5 días laborables, según lo que tarde el ayuntamiento.
Preguntas frecuentes
¿Es legal comprar una casa de campo sin licencia?
Sí, la compraventa es válida, pero heredas su situación urbanística. Al comprar quedas subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario (artículo 27.1 del texto refundido de la Ley de Suelo).
¿Puedo dar de alta la luz en una casa sin licencia?
No hasta que tenga la declaración de AFO (artículo 173.3 de la LISTA). Con ella se puede autorizar la acometida a las redes existentes.
¿Cómo sé si una casa está en zona inundable?
Busca la parcela en el visor del SNCZI del Ministerio para la Transición Ecológica. Si está en suelo rústico con riesgo cierto de inundación, el ayuntamiento puede actuar contra una obra ilegal en cualquier momento.
¿Cuánto cuesta la nota simple?
9,02 € por finca, sin impuestos, pedida en la sede electrónica de los Registradores. Llega por correo con un enlace para descargarla en PDF.
Fuentes
- Ley 7/2021 (LISTA), texto consolidado del BOE
- LISTA, artículo 153: plazo para restablecer la legalidad (Iberley)
- LISTA, artículo 173: situación de asimilado a fuera de ordenación (Iberley)
- LISTA, artículo 174: efectos del AFO (Iberley)
- LISTA, artículo 14: suelo rústico (Iberley)
- LISTA, disposición transitoria primera (Iberley)
- Texto refundido de la Ley de Suelo, artículo 27 (Iberley)
- Registradores de España: sede electrónica del Registro de la Propiedad
- Catastro: preguntas frecuentes sobre la coordinación Catastro-Registro
- MITECO: Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables
- Texto refundido de la Ley de Aguas (BOE)
- Ley 22/1988, de Costas (BOE)
- Ley 3/1995, de Vías Pecuarias (BOE)
Esta guía es informativa; cada caso necesita revisar la normativa municipal.