Una casa prefabricada, modular o mobil-home necesita la misma licencia que una casa de obra (artículo 137 de la LISTA). La ley obliga además a quien la vende o instala a exigirte la licencia o la declaración responsable antes de instalarla, venderla o alquilarla (artículo 137.4). En suelo rústico, una vivienda aislada necesita además autorización previa y una prestación compensatoria del 15 %. El proyecto para obtener la licencia cuesta desde 2.200 € + IVA.
Misma licencia que una casa de obra
La LISTA somete a licencia las obras, construcciones, edificaciones e instalaciones (artículo 137.1). El artículo 137.4 se refiere a las edificaciones prefabricadas susceptibles de albergar un uso residencial cuya implantación está sometida a licencia o declaración responsable.
Ese apartado fija una obligación para quien las comercializa o instala. Debe exigir, para su instalación, venta, alquiler o cesión de uso, la acreditación de la licencia o de la presentación de la declaración responsable. Y debe conservar copia seis años desde la fecha del acto jurídico.
La Ley de Ordenación de la Edificación exceptúa de proyecto solo las construcciones sencillas y de escasa entidad. No pueden tener carácter residencial ni público, sea eventual o permanente, y deben desarrollarse en una sola planta (artículo 2.2.a). Una vivienda queda fuera de esa excepción, aunque sea temporal.
Las mobil-home siguen la misma regla. El Tribunal Supremo las asimila a las casas prefabricadas y no a un remolque, y exige autorización urbanística (sentencia de 5 de diciembre de 2024, recurso 7459/2022).
Si el vendedor te dice que, por ser móvil o desmontable, no necesita licencia, pídele que lo ponga por escrito. La ley le obliga a pedirte la tuya.
En qué suelo puedes ponerla
| Suelo urbano | Suelo rústico | |
|---|---|---|
| Trámite | Licencia con proyecto técnico | Autorización previa del ayuntamiento y, después, la licencia |
| Condiciones | Las del plan general: parcela, ocupación, altura y retranqueos, como en cualquier vivienda | Vivienda unifamiliar aislada que no induzca nuevos asentamientos (artículo 22) |
| Plazo del ayuntamiento | Tres meses desde la documentación completa (artículo 140) | Información pública de al menos un mes, y seis meses para resolver, con silencio desestimatorio (artículo 22) |
| Coste añadido | Tasa e ICIO | Prestación compensatoria del 15 % del presupuesto de ejecución material, además de tasa e ICIO |
Si la casa es necesaria para una explotación agrícola, ganadera o forestal, es una actuación ordinaria del artículo 21 y va con licencia, sin autorización previa. El promotor debe justificar la necesidad y la viabilidad económica de la explotación (artículo 29 del Reglamento).
En rústico, el procedimiento es largo y conviene conocerlo antes de comprar la casa. La guía sobre construir una casa en suelo rústico lo explica completo.
Qué proyecto hace falta
El ayuntamiento pide un proyecto técnico, como para una casa de obra. Debe justificar el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE). El CTE se aplica a las obras de nueva construcción, salvo ciertas construcciones sencillas que no son residenciales ni públicas (artículo 2.2 de su Parte I).
- Documentación del fabricante: planos, estructura e instalaciones de la casa. Describe la casa, no tu parcela.
- Cimentación: la que necesita tu terreno para recibir los módulos. Se diseña en el proyecto.
- Acometidas: agua, electricidad y saneamiento, desde la red hasta la casa.
- Parcela: accesos y urbanización de la parte no construida.
Al terminar, presentas la declaración responsable de ocupación con el certificado final de obra (artículo 138.1.d y 138.3 de la LISTA). Es el trámite que permite ocupar la casa.
Plazos
| Fase | Plazo |
|---|---|
| Viabilidad de la parcela | 1 semana |
| Proyecto | 3 a 5 semanas |
| Licencia en suelo urbano | Hasta 3 meses desde la documentación completa. La ley prevé el silencio positivo, salvo los supuestos de la legislación estatal, y nunca contra el plan |
| Autorización previa en suelo rústico | Hasta 6 meses, con silencio desestimatorio, más un mes de información pública |
| Fabricación y montaje | De 4 a 5 meses, según un portal de precios. Pídele el plazo por escrito al fabricante |
Empieza por la parcela y el proyecto, no por la casa. La ley obliga al vendedor a exigirte la licencia o la declaración responsable para venderte o instalarte la casa (artículo 137.4), así que el trámite va primero.
Cuánto cuesta
| Partida | Coste orientativo |
|---|---|
| Proyecto y licencia de una casa modular | Desde 2.200 € + IVA, hasta unos 5.000 € según el fabricante facilite o no la documentación técnica. Incluye adaptar la documentación, la cimentación y las acometidas |
| Informe de viabilidad antes de comprar la parcela | Desde 250 € + IVA |
| Tasa e ICIO | Según la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento. El ICIO tiene un máximo del 4 % del coste real de la obra |
| Prestación compensatoria (solo suelo rústico) | 15 % del presupuesto de ejecución material |
| Estudio geotécnico | No está incluido en el proyecto |
| La casa en sí | Un portal de precios la sitúa desde unos 700 €/m², con un rango de 550 a 1.800 €/m², sin parcela, cimentación ni licencias. No aclara si incluye IVA |
Son cifras orientativas. En Poniente Arquitectura comprobamos la parcela antes de que pagues la casa. Hacemos el proyecto de casa modular desde 2.200 € + IVA, con presupuesto cerrado por escrito en 24 horas.
Preguntas frecuentes
¿Una casa prefabricada necesita licencia en Andalucía?
Sí. Para el ayuntamiento es una vivienda como cualquier otra. Necesita licencia (artículo 137 de la LISTA) y cumplir las mismas condiciones de parcela, altura y retranqueos.
¿Una mobil-home con ruedas necesita licencia?
Sí. El Tribunal Supremo la asimila a una casa prefabricada y no a un remolque, y exige autorización urbanística (sentencia de 5 de diciembre de 2024).
¿El fabricante o el vendedor se encarga de la licencia?
La ley le obliga a exigirte la licencia o la declaración responsable antes de instalar, vender o alquilar la casa (artículo 137.4), no a tramitártela. La licencia depende de tu parcela.
¿Puedo poner una casa modular en una finca rústica?
Solo con autorización previa del ayuntamiento, información pública de al menos un mes, seis meses de plazo con silencio desestimatorio y una prestación compensatoria del 15 %.
¿Cuánto cuesta el proyecto de una casa modular?
Desde 2.200 € + IVA con nosotros, y hasta unos 5.000 € según el fabricante facilite o no la documentación técnica. La tasa, el ICIO y el estudio geotécnico van aparte.
Fuentes
- Ley 7/2021 (LISTA), texto consolidado del BOE
- LISTA, artículo 21: actuaciones ordinarias en suelo rústico (Iberley)
- LISTA, artículo 22: actuaciones extraordinarias en suelo rústico (Iberley)
- LISTA, artículo 137: actos sujetos a licencia y edificaciones prefabricadas (Iberley)
- LISTA, artículo 138: declaración responsable (Iberley)
- LISTA, artículo 140: plazo y silencio de las licencias (Iberley)
- Reglamento de la LISTA, artículo 29: edificaciones residenciales para usos ordinarios (Iberley)
- Reglamento de la LISTA, artículo 35: prestación compensatoria (Iberley)
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, texto consolidado del BOE
- Código Técnico de la Edificación, Parte I (Real Decreto 314/2006, BOE)
- Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de diciembre de 2024 sobre las mobile-home (Civil-Mercantil)
- Administrativando: licencia para instalar una mobile home
- Habitissimo: precio y plazo de una casa modular (actualizado el 10/06/2026)
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 100 y 102: ICIO (fiscal-impuestos.com)
Esta guía es informativa; cada caso necesita revisar la normativa municipal.